Вложения в недвижимое имущество

Инвестиции в жилую недвижимость в условиях современного рынка. Выбираем лучший вариант — за рубежом или в Москве. На чем следует заострить свое внимание и чего опасаться.

Привлекательность инвестиций в недвижимость

Большинство людей, живших на нашей планете в разные времена и эпохи, обладали вполне прагматичным складом ума. Речь идет, прежде всего, о мыслях по улучшению своего благосостояния, стремлении к богатству, финансовой независимости. Все это, в конечном счете, связано с возможностью потребления благ и услуг.

Сегодня умы большинства наших современников заняты тем же самым – каждый хочет жить завтра лучше, чем вчера. При этом, вопрос как сохранить и приумножить имеющийся капитал, на самом деле, является не менее насущным, чем вопрос, как заработать первый капитал. Среди множества вариантов финансовых вложений, инвестиции в недвижимость привлекают многих кажущейся стабильностью, перспективой непременного роста в будущем и отсутствием значительных затрат времени для такого рода деятельности.

Постараемся рассмотреть подробнее – а так ли безупречно выгодны подобные инвестиции? Вложения в недвижимое имущество, например в Москве, всегда характеризовались надежностью и защищенностью. К тому же, до событий, связанных с последними кризисными явлениями в мировой экономике, обозначившими себя в 2008 году, инвестиции в стоимость данных активов давали рост ежегодно.

Инвестиции в недвижимость

Такое положение вещей обусловило значительный перегрев рынка, в том числе, обязанный буму ипотечного кредитования. Следствием стало обрушение цен на недвижимость и связанное с этим крушение множества надежд. Известный финансист Роберт Кийосаки известен своей приверженностью идее вложения капитала в данный вид активов. Привлекательными и относительно несложными в плане реализации выглядят подобные инвестиции с целью получения пассивного дохода. Имеется в виду, что можно приобрести недвижимость с целью дальнейшей сдачей ее в аренду и получением арендной платы. Это приносит реальный доход в случае, когда подобной недвижимостью инвестор уже владеет, например, в случае наследования.

Инвестиции в жилую недвижимость выглядят настолько привлекательными, что многие инвесторы задумывают о привлечении стороннего финансирования для ее приобретения. Кийосаки убеждает в прибыльности данного шага. Однако, для того, чтобы в этом убедиться, необходимо рассмотреть не одни лишь источники поступлений, но в привязке к требуемым капиталовложениям, как это работает для расчета доходности по другим инвестициям.

При ближайшем рассмотрении выясняется (и это можно аргументировать цифрами), что интересная доходность получается в том случае, когда кредит предоставляется на полную стоимость объекта недвижимости. В Москве, как и в других городах, это работает одинаково. Ведь, как правило, чем выше стоимость приобретения недвижимости, тем выше уровень арендной платы.

Итак, если банк предоставляет ипотеку на всю стоимость недвижимости, получается, что первоначальных вложений не требуется. Затраты по оформлению кредита в учет не берем, поскольку по сравнению со стоимостью объекта они второстепенны. В случае, если арендная плата в той же Москве будет хоть сколько-нибудь превышать размер платежа по кредиту, инвестиции становятся априори доходными. Но если речь пойдет о внесении первоначального взноса из собственных средств, то расчеты показывают нам убыточность таких операций. Кривая доходности будет стремиться снова вверх в случае значительного первого взноса, скажем от 50% и выше.

Реальная практика – за и против

Расчеты по недвижимости в Москве показывают, что доходность от подобных операций на самом деле невысока и составляет в большинстве случаев от 1 до 7% годовых. По итогу получается, что эта доходность сопоставима с вложениями в драгоценные металлы и банковскими депозитами в иностранной валюте.

Обучение по методу Кийосаки ставит во главу угла тот принцип, что для выгодных капиталовложений инвестор должен получать положительный финансовый поток. Для большинства же наших сограждан недвижимость, в данном случае квартира, является скорее финансовой целью, чем удачным источником вложений. Соответственно, инвестиции в недвижимость, по итогу ставят целью решение собственных жилищных вопросов.

Недвижимость требует значительных вложений и при этом не приносит значительной доходности. Такой вариант  инвестирования наиболее в полной мере подходит тем, кто отошел от деятельности, собрав некоторую сумму капитала. Тогда удобным решением, по мнению мирового финансиста такой величины, как Роберт Кийосаки,  станет покупка жилого либо нежилого недвижимого актива и получение постоянного дохода в виде арендной платы. Это особенно актуально в Москве, где аренда самая дорогая.


Инвестиции в жилую недвижимость

Однако такие инвестиции замораживают капитал в активе, который обладает невысокой доходностью при покупке за счет кредитных средств. При этом, недвижимость является одним из самых надежных активов.  Кроме того, вложение в недвижимость предоставляет защиту от инфляционных процессов.

Чего следует опасаться

С другой стороны, инвестиции в недвижимость, или даже инвестиции в коммерческую недвижимость, сделанные в расчете на рост стоимости, являются уже высокорисковыми операциями. Нынешний рынок не оправдывает подобных ожиданий, что демонстрируется текущей динамикой роста цен. Но обеспечить защиту от инфляции такие капиталовложения вполне способны.

Как было рассмотрено выше, метод, который предлагает Роберт Кийосаки, с привлечением ипотечного кредита, не ведет к получению бесконечной доходности. Могут иметь смысл в ряде случаев капиталовложения, когда у инвестора есть собственные средства для приобретения объекта. Но при этом он привлекает половину финансирования за счет заемных средств, а свои высвободившиеся средства инвестирует в другой объект. Например, делает инвестиции в недвижимость за рубежом. Каждый наверняка слышал о мегавыгодных покупках на Кипре, в Испании и так далее. Но большинство этих заманчивых предложений по типу «как очень выгодно сделать инвестиции в зарубежную недвижимость» далеки от идеальных. Не стоит гнаться за суперинтересными ценами, как и за потрясающими скидками, утверждает Роберт Кийосаки! Реальные инвестиции в недвижимость за рубежом многократно просчитывают с помощью математических расчетов, формул, графиков, диаграмм.


Мало того, задолго до приобретения объекта, смотрится и анализируется немалое количество аналогов. Тот же Роберт, упоминаемый неоднократно выше, наверняка одобрил бы подобную стратегию.

Обучение по данной методике дает возможность понять, можно ли извлечь прибыль из такой покупки, как недвижимость. Для этого привлекают специалистов из нескольких отраслей – юристов, экономистов, аналитиков рынка недвижимости. Важно не поддаваться на броские лозунги о том, что недвижимость всегда растет в цене, а если и падает – то быстро восстанавливает цену спустя время.

Такое заблуждение запросто может привести к финансовому краху. Любой специалист по вопросу «инвестиции в недвижимость за рубежом», не обязательно такой величины как Роберт Кийосаки,  знает, что на восстановление цен на этом рынке могут уйти многие годы. Кроме того, объект купленный в результате такого мероприятия, как инвестиции в зарубежную недвижимость, будет требовать постоянных издержек, связанных с его содержанием.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Роберт Кийосаки, как и подавляющее большинство экспертов данного вопроса, рекомендует отделять мечту по покупке собственного бунгало, от здравых вложений в недвижимые активы. В процессе принятия решения об инвестиции в недвижимость обязательно следует анализировать следующие параметры:

  • сравнение стоимости выбранного объекта со среднерыночными ценами;
    доходностью от подобных операций может быть получение рентной платы, а не рост цены объекта в будущем;
  • знание тонкостей местного законодательства;
  • указанные критерии никак не соотносятся с таким понятием, как инвестиции в строительство жилой недвижимости.

Согласно теории Кийосаки, определенную часть от полученных доходов непременно следует инвестировать. Будут ли это инвестиции в недвижимость, или же в драг металлы – вопрос второй. Главное то, что на первом месте должны быть капиталовложения, а не приобретение благ и услуг. Можно рассматривать данный вопрос в контексте определения «инвестиции в коммерческую недвижимость».

Приобретение любых активов, пусть то будет даже вложения в самообразование, Роберт считает еще одним ключевым фактором успеха. Привлечение банковского кредита в качестве инвестиции в недвижимость будет третьим определяющим рецептом от известного финансиста. Практическими шагами для воплощения третьего совета могут быть примерно следующие:

  • консолидация инвестируемого капитала путем привлечения под общую идею группы инвесторов;
  • поиск такого объекта, как перспективная недвижимость в плачевном состоянии, и вложение средств с целью выведения ее на привлекательный уровень;
  • варианты по снижению платы за пользование ресурсами или, наоборот, по увеличению арендной платы.

И, пожалуй, главной рекомендацией от Кийосаки, была бы примерно такая: для того, чтобы добиться успеха в каком-либо вопросе, необходимо полное погружение в него. Необходимо заглянуть в проблему не поверхностно, а на всю глубину, для того, чтобы выудить решение, которое возможно не обнаруживается при ближайшем рассмотрении.

Размещено: 10.01.2014